Propietarios mantienen precios de apartamentos y proceso de venta se alarga

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo una baja mínima en noviembre

Los precios que piden los propietarios por sus inmuebles en Montevideo mantuvieron en la segunda mitad del año una tendencia a moderar su ritmo de aumento cuando se comparaban con los del año anterior. En noviembre, ya se encuentran en niveles similares –apenas por debajo– de igual mes del año pasado. Esta trayectoria, junto con un tipo de cambio estable y salarios en aumento, ayuda a compensar el fuerte encarecimiento que tuvieron los inmuebles en la primera mitad del año cuando se los evalúa en la misma moneda que perciben los uruguayos sus ingresos.

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo una baja de 0,1% en noviembre respecto a igual mes del año pasado. Si bien la baja no es significativa y habla más bien de un escenario de estabilidad de los precios que piden los propietarios por sus inmuebles, se produce luego de 13 meses consecutivos de aumento interanual y luego de un proceso de moderación en esas tasas.

En octubre mantenía un incremento de 0,3% interanual, mientras que en julio el aumento era de 1,6%. Durante la primera mitad, el ritmo de aumento se mantuvo entre 1,2% y 1,7% interanual sin una tendencia clara. Ese incremento, sumado a un deterioro del mercado laboral y una mayor preocupación de los uruguayos por el entorno económico, afectaron el número de operaciones entre el segundo y el tercer trimestre del año.

Si bien los propietarios aún se muestran reacios a bajar los precios de oferta, la realidad del mercado –y en particular, de la demanda–, presionan a la baja los valores ofrecidos, principalmente en la vivienda usada. En un mercado en que los negocios se concretan cuando se producen quitas importantes respecto a los precios ofertados, muchos propietarios optan por mantener sus inmuebles publicados sin cambios de precio, aumentando los tiempos de permanencia en el mercado de la vivienda en el mercado.

El IPOI-EO surge del análisis de la totalidad de los avisos clasificados en los principales portales de referencia en el país. La información de los avisos es capturada, procesada, depurada y normalizada para obtener valores representativos del metro cuadrado en dólares corrientes para los principales barrios de la capital y mediante ponderaciones, llegar a un indicador para la capital.

Hay factores como la fuerte baja de las tasas de interés en dólares, que ayudan a sostener los precios de los inmuebles. Esto se explica por la pérdida de rentabilidad de otras alternativas de inversión y ayuda a que la relación entre el precio de alquiler –la renta obtenida por el inversor– y el precio de compra del inmueble, no se vea tan en desventaja respecto al resto de las oportunidades en otros mercados.

Ese razonamiento también aplica a la demanda por motivo habitacional debido a que las tasas de interés de los créditos hipotecarios se han adecuado a la nueva realidad de mayor facilidad global para acceder a los fondos.

El poder de compra en ladrillos

A pesar de estar publicados en dólares, los fundamentos detrás de los inmuebles no tienen mucho que ver con la evolución del billete verde. Los uruguayos perciben sus ingresos en pesos y con una relativa indexación –los salarios se ajustan, en el corto o mediano plazo a la evolución de los precios al consumo– y es el poder de compra lo que determina al final del día la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda propia o el alquiler que están dispuestos a pagar y por lo tanto, la renta que recibirá el inversor por apostar a un inmueble.

En los últimos 12 meses, los precios de los inmuebles en unidades indexadas –unidad de cuenta que acompaña la evolución del costo de vida en Uruguay– aumentaron 3,5%. Si bien se encuentran más caros que el año pasado, la diferencia se fue acortando significativamente en los últimos meses.

En octubre el ritmo de aumento interanual de los inmuebles ofrecidos en el mercado era de 4,6% en UI, en julio de 14% y en marzo los propietarios llegaron a pedir 21,3% más que en igual mes del año anterior.

El dólar fue el principal culpable de esta apreciación mirada en UI. En marzo de 2019, las operaciones interbancarias de cambio de divisa se dieron en promedio a $ 33,3 por dólar. Un año después, se daban a $ 43,3. Luego de marzo la tendencia del tipo de cambio fue a la estabilización a niveles incluso por debajo de los máximos alcanzados entre marzo y abril. En las operaciones de noviembre, el dólar se intercambió a $ 42,7 en promedio, similar a los niveles de octubre.

Si se tiene en cuenta la evolución de los sueldos para calcular el poder de compra de los uruguayos en ladrillos, se observó en los últimos 12 meses relevados una caída de 5%. Ese deterioro se fue reduciendo mes a mes desde la caída máxima de 18,2% que tuvo lugar en el año móvil cerrado en marzo. Se trató de la caída más brusca del indicador desde que comenzaron a relevarse los datos, en abril de 2014.

Fuente El Observador