Los bancos privados bajan tasas para dinamizar el crédito hipotecario y ganar mercado

En los 12 meses finalizados en julio, se otorgaron 3.585 préstamos a las familias para la adquisición de viviendas con una suba de 21% respecto al año móvil anterior

Pese a algunas señales de enfriamiento en el mercado inmobiliario por la creciente disparada del dólar, el crédito hipotecario concedido por los bancos a las familias viene en aumento, con tasas de crecimiento de dos dígitos y una mayor participación en el mercado de los bancos privados en detrimento del Banco Hipotecario (BHU).

En los 12 meses finalizados en julio, los bancos locales otorgaron 3.585 préstamos a las familias para la adquisición de viviendas, según los datos procesados por El Observador a partir de información recopilada por el Banco Central (BCU).

Ese número supone un incremento de 21% respecto al año móvil anterior –el que finalizó en julio de 2017–. Si se mide la evolución del crédito en el monto concedido, el incremento en los 12 meses finalizados en julio respecto a igual período del año anterior fue de 27%. Eso implica que tanto en monto como en cantidad, los uruguayos están contratando más crédito hipotecario con los bancos.

Los datos contrastan con lo que sucedió el año pasado, cuando la cantidad de operaciones creció a una tasa de 3% y el monto contratado retrocedió 4%. Incluso si se toma únicamente el último mes relevado por el BCU, el crecimiento fue significativo. En julio, los hogares uruguayos contrataron 304 créditos hipotecarios, 17% más que en igual mes de 2017. El monto total que prestaron los bancos para la compra de inmuebles fue 22% superior al de igual mes de 2017 en Unidades Indexadas (UI).

Si bien los datos de créditos otorgados no discriminan la información por institución o por naturaleza de la institución, otras series del BCU muestran un importante crecimiento de la participación de los bancos privados en el negocio del crédito hipotecario.

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Cuando se analiza el financiamiento vigente para la compra de viviendas –es decir, el saldo por pagar de préstamos tomados en algún momento del pasado– que tienen los hogares con los bancos, se ve una evolución muy distinta en bancos públicos y privados.

El BHU –en conjunto con el BROU, aunque este último tiene una participación minoritaria en este mercado– sigue siendo el principal acreedor de los hogares para la compra de sus inmuebles, con 64,5% del crédito vigente.

Sin embargo, esa participación viene en caída. En los últimos 12 meses finalizados en julio, retrocedió más de dos puntos porcentuales, desde 67,1%. Ese descenso se viene dando con interrupciones puntuales desde mediados de 2006, cuando la banca pública llegó a concentrar 91,5% del crédito hipotecario vigente otorgado a los hogares.

Los privados empujan

En las últimos meses varios bancos privados han salido a promocionar en los medios sus productos hipotecarios al mercado. La gerente de distribución de Santander, Ana Paula Aboal, comentó que viene observando un “crecimiento exponencial” en la cantidad de préstamos que autorizan mes a mes respecto al año pasado. “Prácticamente hemos triplicado la productividad en ese segmento”, destacó. Ello ha llevado que que el principal banco privado de la plaza uruguaya lidere hoy -incluyendo al BHU- el flujo de nuevas operaciones con una participación cercana al 40% del mercado. 

La ejecutiva comentó que el banco ha apostado fuerte a este segmento en el último tiempo con un portal y un centro de atención especializado al público para tramitar una hipoteca. Asimismo, el banco está sacando una nueva campaña promocional donde además de ofrecer su tasa de 5,75% anual en UI a un plazo de 25 años, sacará otra a 10 años con una tasa de 5,25% en UI anual. El plazo promedio de los créditos que otorga el Santander es de 18 años y el todo el trámite del crédito insume entre un mes y 45 días, según comentó Aboal. Prácticamente las 70% de las operaciones corresponde a vivienda usada. 

Por su parte, el jefe de banca minorista y gestión patrimonial del HSBC, Alberto Mello, dijo a El Observador que el nicho inmobiliario es “estratégico” y el producto “más importante” para su banco y que por ello cuentan con una tasa de 5,75% en UI que deja “la mejor cuota” del mercado. El ejecutivo indicó que el banco recomienda a quienes consultan por créditos hipotecarios a que comparen tasas y cuotas para que elijan la que sea más conveniente a sus intereses. Mello dijo que el HSBC tiene hoy una market share (participación) del 12% y apuesta a “seguir creciendo” a corto plazo. 

“Más allá que los movimientos bruscos del dólar puedan generar cierto pararte, también es verdad que este es un negocio que siempre tiene oportunidades”, aseguró Mello.   

El ejecutivo indicó que la cartera de negocios potenciales se duplicó desde que el banco decidió bajar las tasas en UI a 5,75% para todos los plazos de financiación con un techo de 20 años. Así el banco pasó de gestionar una cartera de negocios de US$ 8 millones a casi US$ 20 millones en los últimos meses. En general, todo el proceso de gestión y aprobación de un crédito hipotecario insume unos 90 días. Como parte de su estrategia comercial el HSBC también accede a preaprobar préstamos por tres meses y tampoco cobra por las tasaciones de los inmuebles. Así el cliente, luego que tiene el monto, busca un inmueble de acuerdo a ese techo que le otorga el banco a acuerdo a sus ingresos. 

Por otro lado, el gerente de Productos del Itaú Ignacio Arachavaleta comentó que comparado con igual período del año anterior, las operaciones de clientes del banco han crecido casi un 80%, manteniendo un valor promedio por operación del entorno de US$ 120 mil. El banco mantiene la oferta tradicional de créditos hipotecarios en unidades indexadas, dólares a tasa fija y tasa variable, y la línea de crédito en cuenta con garantía hipotecaria (Cuenta Hipotecaria), "un producto diferencial para quienes construyen, reforman o tienen ingresos extraordinarios, pueden utilizar para amortizar o precancelar el crédito", explicó el ejecutivo. 

El fondeo

El HSBC “es el único banco” que ha emitido notas de créditos hipotecarias, algo que le ha permitido fondearse para aprobar préstamos hipotecarios a tasas inferiores, según Mello.
Este tipo de títulos fueron creados para la generación de recursos para las instituciones de intermediación financiera, públicas o privadas que otorguen préstamos hipotecarios con destino a vivienda. El banco tiene habilitada por el BCU una línea por US$ 100 millones, de los cuales ya se desembolsaron US$ 75 millones. En julio aprobó una emisión por un tramo un monto de 195 millones de UI a 15 años -equivalente a unos US$ 25 millones- con una tasa de 3,61% anual. Las AFAP y las compañía de seguro fueron las instituciones que adquirieron esos papeles.  

El banco Santander por su parte también ya había gestionado hace un tiempo por su cuenta una línea de fondeo que le permite apostar a financiar el segmento de hipotecas.

Otras instituciones bancarias fueron consultadas para esta nota pero sus respuestas no llegaron a tiempo.

Fuente: El Oservador